Il Comodato per risparmiare su Tasi e Imu. Presupposti e modalità di applicazione del beneficio
di: Antonino Pernice - del 2016-06-04
(ph. forexinfo.it)
La legge n. 208 del 28.12.2015 (Legge di Stabilità 2016), all’art.1, co.14, ha previsto che:
All'art.1 della L.147/2013: a) al comma 639, le parole: «a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile» sono sostituite dalle seguenti: «a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, escluse le unita' immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonche' dall'utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9»;
Pertanto, secondo l’art.1, L.147/2013, comma 639 (così come modificato dalla L.208/2015, art.1, co.14) è istituita l'imposta unica comunale (IUC). Essa si basa su due presupposti impositivi:
1. uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore;
2. l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali.
La IUC si compone:
• dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali;
• e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), «a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, escluse le unita' immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonche' dall'utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9»; e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore.
Secondo l’art. 13, comma 3, lett. a), D.L. 201/2011 (lettera inserita dall’art. 1, co. 10, L. 208/2015), la base imponibile dell'IMU propria e' costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 5, commi 1, 3, 5 e 6 del D.lgs. 504/92, e dei commi 4 e 5 del presente articolo.
La base imponibile e' ridotta del 50% : lettera a) per le unita' immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonche' dimori abitualmente nello stesso comune in cui e' situato l'immobile concesso in comodato;
il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita' abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; ai fini dell'applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione di cui all'art. 9, co. 6, D.lgs. 23/2011.
Come affermato dalla Risoluzione N. 1/DF PROT. 3946, del 17.02.2016, le disposizioni di cui alla citata lett. a) e le relative considerazioni che si vanno ad effettuare, si applicano anche alla TASI, dal momento che, ai sensi del co.675 dell’art. 1 della legge 147/2013, la base imponibile della TASI è la stessa dell’IMU.
La lett. a) in rassegna stabilisce che la base imponibile dell'IMU è ridotta del 50% per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari), che le utilizzano come abitazione principale.
La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione che:
• il contratto sia registrato;
• il comodante possieda un solo immobile in Italia;
• il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.
Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
A questo proposito, si deve precisare che, dalla lettura della norma nel suo complesso, emerge che non solo l’immobile concesso in comodato ma anche quello destinato dal comodante a propria abitazione principale non deve in nessun caso essere classificato nelle suddette categorie catastali che individuano le abitazioni di lusso.
Occorre evidenziare che tutte le condizioni sopra riportate devono considerarsi necessarie ai fini del riconoscimento dell’agevolazione in oggetto, con la conseguenza che il venir meno di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione stessa.
DETERMINAZIONE DELLA QUOTA DELLA TASI A CARICO DEL COMODANTE SUGLI IMMOBILI IN COMODATO AI FAMILIARI.
Per quanto riguarda la quota della TASI che deve essere corrisposta dal comodante, una volta determinata l’imposta tenendo conto della riduzione del 50% della base imponibile, la citata Risoluzione ha precisato quanto segue:
• il comodatario, dovendo adibire ad abitazione principale l’immobile concesso in comodato, non deve adempiere all’obbligazione relativa alla TASI, in virtù delle disposizioni contenute nell’art. 1, commi 639 e 669 della legge 147/2013, poiché la legge 208/2015 ha previsto l’esclusione dalla TASI sia per il possessore sia per l’occupante per gli immobili adibiti ad abitazione principale;
• il comodante, se ricorrono tutte le condizioni richieste dalla norma di favore, verserà la TASI – una volta ridotta la base imponibile del 50% – nella percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo all'anno 2015, come disposto dall’art.1, co.681, della L.147/2013, modificato dal co.14 dell’art. 1 della L.208/2015.
In base al citato comma 681 solo nel caso in cui non sia stata determinata la predetta percentuale il comodante è tenuto ad applicare la TASI nella misura pari al 90% dell'ammontare complessivo del tributo.
Pertanto, il comodante, dopo aver ridotto la base imponibile Tasi del 50%, al ricorrere delle condizioni richieste, è tenuto a versare l’imposta nella percentuale stabilita dal Comune.
Qualora tale aspetto non sia disciplinato, il comodante è tenuto a versare il 90% dell’ammontare dovuto. Infatti, la L.208/2015 ha esentato dal tributo sia i possessori che gli occupanti per gli immobili destinati ad abitazione principale:
• il comodatario, quindi, non paga nulla;
• il proprietario dell’appartamento (comodante), in caso di comodato, dovrà versare la tassa, calcolata sulla base imponibile “dimezzata”, nella percentuale stabilita dall’amministrazione locale per il 2015.
Nel caso in cui il municipio non abbia provveduto a tale determinazione, il comodante dovrà farsi carico del 90% dell’ammontare complessivo del tributo (art. 1, co. 681, L. 147/2013).
N.B. Ricordarsi che ai fini dell'applicazione della riduzione della base imponibile Imu e Tasi, come prevista dall’art.13, co.3, lett. a), del D.L.201/2011, il soggetto passivo ha l’obbligo di attestare il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione IMU/TASI di cui all'art.9, co.6, D.lgs. 23/2011, da presentarsi entro il 30 giugno.