IMU. Sono esenti gli immobili invenduti delle imprese immobiliari di costruzione

Il M.E.F., con la Risoluzione n. 9/DF/2015, ha precisato che:  

•    sono esenti da IMU gli immobili delle cooperative edilizie non ancora assegnati in proprietà ai propri soci. Con riferimento all’art.13, comma  9-bis,  D.L. nr.201 del 06.12.2011, che espressamente prevede come, a partire dal 01.01.2014, gli immobili costruiti dall’impresa costruttrice e destinati alla vendita siano esentati dall’IMU fintanto che permanga tale destinazione e gli stessi non siano locati, il MEF si è quindi espresso sull’applicazione di tale agevolazione anche agli immobili costruiti e non assegnati in proprietà dalle cooperative edilizie.

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Risoluzione del Ministero Economia e Finanze nr.9/DF del 05.11.2015  

Oggetto: Richiesta di parere in ordine alla natura di impresa costruttrice delle cooperative  edilizie di abitazione e al relativo regime di esenzione dall’IMU.  

Sono stati chiesti chiarimenti in merito all’applicabilità agli immobili non assegnati in proprietà dalle cooperative edilizie dell’esenzione dall’imposta municipale propria (IMU) di cui all’art.13, comma 9-bis, D.L. 06.12.2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22.12.2011, n.214, così come sostituito dall’art. 2, 2^ c., lett. a), del D.L. 31.08.2013, n.102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28.10.2013 n. 124.

In merito, si ricorda, innanzitutto che il citato comma 9-bis, dell’art.13 stabilisce che “A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

Ai fini della soluzione della problematica in esame, occorre, preliminarmente, circoscrivere l’ambito entro il quale deve essere inquadrata la fattispecie in esame al quale è diretto il presente documento, vale a dire quello relativo alle cooperative edilizie che assegnano in proprietà gli alloggi ai propri soci.

Sulla base di quanto sopra esposto, al fine di dare soluzione al quesito, deve essere, in primo luogo, verificato se le cooperative in questione possano rientrare nel novero dei soggetti qualificabili come “impresa costruttrice”, rappresentando tale riferimento un requisito essenziale richiesto dalla norma di agevolazione sopra riportata.

In merito, si ritiene che la risposta affermativa vada ricercata in quanto affermato nella circolare n. 182/E dell’11.07.1996 emanata dall’Agenzia delle Entrate, la quale, nel “precisare il regime di tassazione cui sono sottoposte le assegnazioni di alloggi a soci da parte di cooperative edilizie a proprietà divisa”, ha chiarito che “… nella categoria delle imprese costruttrici rientrano a pieno titolo le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci”.

Dello stesso tenore risultano anche i successivi documenti di prassi amministrativa sempre emanati dall’Agenzia delle Entrate che, nella circolare n. 33/E del 16.11.2006 prima, e nella risoluzione n. 163/E dell’11.07.2007 poi, ha ribadito che “Con riferimento alle assegnazioni di case di abitazione in proprietà ai soci di cooperative diverse da quelle a proprietà indivisa, si ricorda che nella circolare n. 33/E del 16.11.2006 la scrivente ha chiarito che tali assegnazioni rilevano come cessioni di beni e scontano lo stesso regime delle cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici (assoggettamento ad IVA se la cessione o l’assegnazione da parte delle imprese costruttrici interviene entro quattro anni dalla ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero)”.

I medesimi principi sono stati esplicitati dalla Corte di Cassazione, la quale, nella sentenza n. 12675 del 05.06.2014 ha affermato che “Ai fini dell’applicazione del regime di responsabilità previsto dall’art. 1669 c.c., riveste la qualità di costruttore-venditore la cooperativa edilizia che ha assegnato ai soci prenotatari unità immobiliari di un complesso condominiale, realizzandosi, in tal caso, un trasferimento della proprietà a titolo oneroso, nonostante l’equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l’assenza di profitto della cooperativa”.

Il secondo aspetto da analizzare, che deve essere affrontato per verificare se, nel caso concreto, possa riconoscersi alle cooperative edilizie in argomento l’esenzione dall’IMU di cui all’art.13, comma 9-bis, del D. L. n. 201/2011, è quello relativo alla qualificazione dell’”assegnazione” quale “vendita”, dal momento che la norma impone come condizione che i fabbricati siano “destinati dall’impresa costruttrice alla vendita”.

A tale riguardo, si possono richiamare sia la stessa prassi ministeriale innanzi citata, in cui si afferma “che tali assegnazioni rilevano come cessioni di beni”, sia le stesse pronunce giurisprudenziali sopra riportate con le quali la Corte di Cassazione ha chiarito, rispettivamente, che le assegnazioni “rilevano come cessioni di beni” e realizzano “un trasferimento della proprietà a titolo oneroso”.

In tal senso, è importante richiamare anche la sentenza n.7684 del 25.05.2002 della medesima Corte di Cassazione, nella quale viene precisato che «9. … il termine “assegnazione” utilizzato dalle fonti normative sopra citate non sembra identificabile con quello di “immissione in possesso”, ovvero di “consegna”, come sostenuto dal contribuente, bensì risulta avere un preciso significato tecnico, quale sinonimo di trasferimento di proprietà (dalla cooperativa al socio).

L’ordinamento giuridico conosce il termine assegnazione quale trasferimento della proprietà: così nell’esecuzione forzata in generale, in cui l’assegnazione si pone in alternativa alla vendita; nell’espropriazione mobiliare, in cui il danaro viene “assegnato” al creditore, vale a dire gliene viene trasferita la proprietà; nell’espropriazione immobiliare, in cui (art. 589 c.p.c.) il creditore può chiedere l’assegnazione di un bene entro un certo limite di prezzo ed il giudice “assegna” il bene fissando il termine per il pagamento del conguaglio.

10. Il termine “assegnazione” equivale ad “attribuzione patrimoniale”, ed implica il trasferimento della proprietà. Pertanto, rettamente la C.T.R. ha applicato le norme considerate, stabilendo che il socio acquirente di un alloggio da parte di una cooperativa perde i benefici fiscali applicati all’atto di acquisto (“id est” assegnazione) se rivende il bene entro il termine di cinque anni dal rogito».

Sempre in tema di assegnazioni in proprietà di alloggi da parte di una cooperativa edilizia, la stessa Corte di Cassazione, come si legge nella massima tratta dalla sentenza n.5724 del 23.03.2004, ha ancora una volta affermato che “L’assegnazione in favore del socio dell’alloggio realizzato da una società cooperativa edilizia è, al pari di una compravendita, un contratto ad effetti reali che si perfeziona con il consenso delle parti e che determina il trasferimento all’acquirente della proprietà del bene immobile che ne è oggetto: un trasferimento pieno e definitivo, essendo da escludere che solo con la definitiva liquidazione della cooperativa quel passaggio di proprietà si perfezioni e si consolidi in capo al socio”.

Alla luce di tutte le considerazioni sin qui esposte, può, quindi, ritenersi applicabile al caso concreto l’esenzione dall’IMU dal momento che le cooperative edilizie che assegnano in proprietà gli alloggi ai propri soci possiedono i requisiti richiesti dalla disposizione di cui all’art.  13, comma 9-bis, del D.L. n. 201 del 2011.

Resta, infine, da accennare alla circostanza che l’inquadramento giuridico della fattispecie in esame appena effettuato vale anche ai fini del tributo per i servizi indivisibili (TASI) disciplinato dai commi 639 e seguenti dell’art.1 della legge 27.12.2013, n.147 e in particolare per quanto concerne l’individuazione dell’aliquota applicabile agli immobili in questione dal combinato disposto dei commi 640, 676 e 677 dell’art.1 della medesima legge.